השקעת נדל״ן בקפריסין או ביוון: השוואה לרוכש הישראלי

קפריסין ויוון נראות דומות מרחוק: שתיהן באיחוד האירופי ובגוש האירו, לשתיהן חופים, תיירות וביקוש מצד קונים זרים. בפועל, רכישת נכס בכל אחת מהן עוברת דרך מערכת משפטית, מיסוי, רישום ושוק מקומי שונים. ההחלטה אינה צריכה להתחיל בשאלה "איפה התשואה גבוהה יותר", אלא באיזה מקום אפשר להבין, לבדוק ולנהל את העסקה לאורך זמן.

המדריך משווה בין הרפובליקה של קפריסין לבין יוון עבור קונה ישראלי. הוא אינו מתייחס לרכישת זכויות בצפון קפריסין שאינו בשליטת הרפובליקה, ואינו מחליף ייעוץ משפטי ומס בשתי המדינות.

השוואה קצרה לפני שנכנסים לפרטים

נושא	קפריסין	יוון
שוק	אי קטן עם הבדלים גדולים בין לימסול, לרנקה, פאפוס וניקוסיה	שוק גדול ומפוצל בין אתונה, סלוניקי, איים ואזורים יבשתיים
העברת בעלות	מחלקת הקרקעות והמדידות, חוזה מכר והעברת טאבו	נוטריון, רישום ופעולות דרך מערכת המס והמרשם המתאים
תשלום רכישה מרכזי	מע״מ בעסקה חייבת, או דמי העברה לפי מדרגות כאשר הם חלים	מס העברת מקרקעין בשיעור בסיס של 3% בעסקה החייבת בו
רוכש ישראלי	עשוי להזדקק לאישור רכישה כאזרח מדינה שאינה באיחוד	נדרש מספר מס יווני והליך רכישה מקומי
ניהול	קרבה לישראל ושוק קטן יחסית	מבחר גדול יותר, אך מרחקי ניהול ושונות אזורית גדולים

גודל השוק והיכולת להשוות נכסים

יוון מציעה מגוון רחב מאוד של שווקים. דירה במרכז אתונה, בית באי תיירותי ונכס בסלוניקי אינם חלק מאותה כלכלה מקומית. היתרון הוא מבחר, אך הוא גם מקשה לבנות כלל ארצי. עונת תיירות, נגישות בטיסה או במעבורת, תעסוקה מקומית, רישוי השכרה ומצב הבניין משפיעים על כל אזור בדרך אחרת.

בקפריסין המרחקים קצרים יותר, אך גם שם אסור להתייחס למדינה כשוק אחד. לימסול מושפעת מפעילות עסקית וביקוש בינלאומי, ניקוסיה מתעסוקה מקומית, ולרנקה ופאפוס משלבות מגורים ותיירות במשקל שונה. המדד הרשמי של הבנק המרכזי מציג בנפרד מחוזות וסוגי נכסים, מפני שממוצע ארצי מסתיר את ההבדלים.

מס רכישה ודמי העברה

קפריסין

בקפריסין אין להסתפק בתרגום "מס רכישה". אם העסקה חייבת במע״מ, לא נגבים דמי העברה על אותה עסקה. אם דמי העברה כן חלים, מדרגות הבסיס הן 3% על החלק עד 85,000 אירו, 5% על החלק הבא עד 170,000 אירו ו-8% על היתרה. מחלקת הקרקעות מציינת הפחתה של 50% כאשר דמי ההעברה נגבים, בכפוף לחריגים.

יוון

לפי רשות המסים היוונית, מס העברת מקרקעין מוטל על הקונה בשיעור 3% מהשווי החייב. על סכום המס הראשי מתווסף היטל לטובת רשויות מקומיות בשיעור 3% מסכום המס, לא 3% נוספים ממחיר הנכס. לפני החוזה מוגשת הצהרה ומשולם המס, בדרך כלל במסגרת התהליך הדיגיטלי myPROPERTY ובאמצעות הנוטריון.

רשות המסים היוונית מפרטת את מס ההעברה והפטורים. הפטור לדירת מגורים ראשונה מותנה בזהות ובתושבות ואינו הטבה אוטומטית למשקיע זר.

מיסוי שנתי ודיווח

ביוון בעל נכס נדרש לדווח עליו במערכת E9, ומס הנדל״ן השנתי ENFIA מחושב לפי הנכסים המוחזקים ב-1 בינואר. רשות המסים מפרסמת את השומה במערכת myAADE. בקפריסין בוטל מס המקרקעין הארצי ב-2017, אך עשויים להיות תשלומים מקומיים, אגרות, מסים על הכנסה או רווח, והוצאות בניין וניהול.

עבור ישראלי יש שכבה נוספת: תושבות המס שלו, מבנה הבעלות, הכנסה משכירות, מכירה והעברת כסף בין מדינות. אין להשוות שתי עסקאות לפי מס אחד. צריך לבנות טבלת מס מלאה בשתי המדינות ובישראל.

תהליך משפטי ורישום

בקפריסין

עורך דין עצמאי בודק בעלות, שעבודים, עיקולים, היתרים וחוזים קודמים. כאשר הטאבו אינו מועבר מיד, הפקדת חוזה המכר במחלקת הקרקעות יכולה להגן על הקונה לפי חוק הביצוע בעין. בחוזים מ-12 בדצמבר 2023 המוכר נדרש לצרף תעודת חיפוש עדכנית של הנכס.

אזרח ישראלי שאינו מחזיק גם באזרחות של מדינת האיחוד עשוי להזדקק לאישור מהנהלת המחוז לרכישת המקרקעין. יש לשלב את ההליך בלוח הזמנים ולא להניח שהוא חלק מהחוזה.

ביוון

רוכש זר צריך מספר מס יווני, AFM, ולרוב חשבון ותיעוד המאפשרים לבצע את התשלומים והדיווח. נוטריון עורך את העסקה, ובדיקות משפטיות וטכניות צריכות להתבצע לפני החתימה. מערכת הרישום משתנה לפי האזור והנכס, ולכן חשוב לוודא מה רשום במרשם ומה תואם למצב הפיזי.

נתוני שוק: לא להשוות תשואה מפרסום

הבנק המרכזי של קפריסין והבנק של יוון מפרסמים מדדי מחירים, אך המתודולוגיות והשווקים אינם זהים. המדד הקפריסאי מבוסס על הערכות שווי של מוסדות אשראי. נתוני הבנק של יוון מפרידים בין דירות חדשות וישנות ובין אזורים.

תשואה מפרסום אינה בסיס להשוואת מדינות. צריך לחשב בכל נכס שכר דירה בר השגה, חודשי ריקנות, ניהול, תחזוקה, ביטוח, מס, ריהוט ומימון. השכרה יומית דורשת בדיקה של רישוי, תפעול ועונתיות, ולא רק מחיר לילה באתר הזמנות.

קרבה וניהול בפועל

לקפריסין יתרון מעשי עבור ישראלים רבים: טיסה קצרה ומרחקי נסיעה קטנים יחסית בתוך האי. זה יכול להקל על ביקור בנכס, פגישה עם אנשי מקצוע ובקרה על שיפוץ. היתרון אינו מבטל צורך במנהל מקומי, במיוחד בהשכרה קצרה.

יוון מציעה יותר יעדים, שווקים גדולים ונכסים מסוגים רבים. מנגד, נכס באי קטן עשוי להיות מורכב לניהול מחוץ לעונה, ונכס בעיר גדולה דורש היכרות ברמת שכונה ורחוב. זמינות טיסות בקיץ אינה מדד מספיק לניהול שנתי.

חדש או יד שנייה בשתי המדינות

בנכס חדש, ההשוואה מתחילה במה שבאמת נמסר. שטח פנימי, מרפסת, חניה, מחסן, מזגנים, מטבח, ריהוט ושטחים משותפים אינם מוצגים תמיד באותה דרך. צריך לבדוק גם את הקרקע, ההיתר, לוח התשלומים, ערבויות החוזה, מועד המסירה ורישום הבעלות העתידי. מחיר נמוך יותר בפרויקט רחוק ממסירה אינו בהכרח עסקה זולה יותר.

בדירת יד שנייה אפשר לראות את הבניין, הרחוב והוצאות התחזוקה כפי שהם. מנגד, יש לבדוק רטיבות, מערכות, שינויים בדירה, התאמה להיתר, חובות בניין וחוזה שכירות קיים. ביוון נפוצים בניינים ותיקים באזורים עירוניים רבים. בקפריסין נפוץ גם מלאי חדש שמיועד לקונים זרים. בשני המקרים צילום משופץ אינו מחליף בדיקה הנדסית ומשפטית.

שאלה	נכס חדש	יד שנייה
מה בודקים קודם	יזם, קרקע, היתר, מפרט, תשלומים ומסירה	בעלות, רישום, מצב בניין, חריגות וחובות
מה קשה להשוות	שדרוגים, שטחים משותפים ומועד השלמה	איכות שיפוץ, בלאי והוצאות עתידיות
סיכון תפעולי	מסירה מאוחרת ותחרות מיחידות דומות	תיקונים, ועד ותחזוקת בניין ותיק

שכירות ארוכה, שכירות קצרה או שימוש אישי

השכרה ארוכת טווח נשענת על חיים מקומיים. מקום עבודה, אוניברסיטה, תחבורה, חניה, בתי ספר ושירותים חשובים יותר מתמונת חוף. בקפריסין כדאי לבדוק את הביקוש בעיר ובשכונה לאורך כל השנה. ביוון צריך לרדת לרמת רובע ורחוב, מפני שגם בתוך אתונה או סלוניקי דפוסי הביקוש שונים.

השכרה קצרה היא עסק תפעולי. יש לבדוק אם השימוש מותר, אילו רישומים או דיווחים נדרשים, האם תקנון הבניין מגביל אותו, מי יקבל אורחים ומה קורה מחוץ לעונה. נכס באי יווני ונכס ליד חוף בקפריסין יכולים להציג מחיר לילה גבוה בתקופה מסוימת, אך להניב תוצאה שנתית שונה לאחר ריקנות והוצאות.

בשימוש אישי נכנסים שיקולים אחרים. זמן הגעה, זמינות שירותי בריאות, קהילה, נוחות חורף, תחזוקה מרחוק ואפשרות להשכיר בתקופות אחרות עשויים להיות חשובים יותר מתשואה. כדאי לבלות באזור מחוץ לעונת השיא לפני שמחליטים.

צוות מקומי ועלות השליטה בעסקה

בשתי המדינות נדרש צוות שעובד עבור הקונה. עורך דין, איש מקצוע טכני, רואה חשבון לפי הצורך ומנהל נכס אינם אותו תפקיד. מתווך שמציג את הנכס אינו מחליף בדיקת בעלות, ונוטריון שמבצע את החוזה אינו מחליף בדיקה הנדסית.

• עורך הדין: בודק זכויות, מגבלות, חוזים ורישום לפי הדין המקומי.
• הבדיקה הטכנית: בוחנת מצב פיזי והתאמה לתוכניות ולהיתרים.
• איש המס: ממפה תשלומים ברכישה, בהחזקה, בהשכרה ובמכירה.
• מנהל הנכס: מספק הצעת מחיר מפורטת ומסביר מי מטפל בדייר, תיקון וריקנות.

בקשו מכל בעל מקצוע להגדיר בכתב מה כלול בשירות. כך אפשר להשוות את עלות השליטה בעסקה ולא רק את שכר הטרחה הראשוני. עסקה רחוקה וזולה יכולה להיות יקרה לניהול אם כל תקלה דורשת תיאום בין כמה גורמים.

מימון, אירו ותזרים בשקלים

שתי המדינות משתמשות באירו, ולכן השוואה בין נכס קפריסאי ליווני אינה כוללת סיכון מטבע ביניהם. עבור ישראלי שמקור הכסף או ההכנסה שלו בשקלים, סיכון השקל מול האירו עדיין קיים. בעסקה עם תשלומים לאורך זמן יש לתעד את הסכום והמועד של כל תשלום ואת מרווח ההמרה.

תנאי המימון אינם בהכרח זהים. בנק יכול לדרוש הערכת שווי, ביטוח, הון עצמי ומסמכים שונים לפי הנכס והלווה. השוואה הוגנת משתמשת באותו הון עצמי, באותה תקופת החזקה ובאותו תרחיש ריבית. אחרת עלולים לייחס למדינה יתרון שנובע למעשה מתנאי הלוואה שונים.

נזילות ותוכנית יציאה

לפני קנייה כדאי להגדיר מי עשוי לקנות את הנכס בעוד כמה שנים. דירה שמתאימה גם לתושב מקומי וגם לקונה זר פונה לקהל רחב יותר מנכס שמיועד רק לנופש עונתי. יש לבדוק כמה נכסים דומים מוצעים באזור, כמה פרויקטים צפויים להימסר ומהו זמן השיווק המקובל, בלי להניח שעליית מחיר תפתור קושי במכירה.

ביוון, עומק השוק משתנה מאוד בין עיר גדולה, יעד תיירות מבוסס ואי קטן. בקפריסין, גודל השוק מצומצם יותר והבדל בין עיר לעיר יכול להשפיע על מספר הקונים האפשריים. תוכנית יציאה צריכה לכלול גם עלויות מכירה, מס, שכר מקצועי, זמן ריק ושער מטבע.

כך משווים שתי עסקאות אמיתיות

במקום להכריע בין מדינות לפי כותרת, בחרו נכס אחד בכל מדינה שמתאים לאותה מטרה. בנו לשניהם גיליון זהה. רשמו מחיר, שטח באותה הגדרה, מסים, שכר מקצועי, שיפוץ או ריהוט, מימון, הכנסה אפשרית, ריקנות, ניהול והוצאות שנתיות.

1. הגדירו תקציב כולל ומגבלת תזרים, לא רק מחיר רכישה.
2. בחרו אזור קטן וקהל יעד מוגדר בכל מדינה.
3. השוו מסמכים ורמת ודאות ברישום, בהיתר ובמועד המסירה.
4. חשבו הכנסה נטו בתרחיש רגיל ובתרחיש חלש.
5. הוסיפו זמן ניהול ועלות נסיעות כחלק מההשקעה.
6. העריכו למי ניתן למכור ומה יבדיל את הנכס ממלאי מתחרה.

אם אחת העסקאות נשענת על הנחת תפוסה אופטימית, על תוכנית פיתוח שלא בוצעה או על רישום שטרם הוסדר, סמנו זאת במחיר. יתרון אמיתי הוא נתון שניתן להסביר ולבדוק, לא סיפור על מדינה שלמה.

רכישה אינה מעמד הגירה אוטומטי

בעלות על נכס אינה מעניקה לבדה אזרחות, תושבות מס או זכות מגורים בלתי מוגבלת. לכל מדינה מסלולים ותנאים משלה, והם עשויים להשתנות. מי ששוקל מעבר צריך לבחון את מעמדו בנפרד מעסקת הנדל״ן ולא לבחור נכס על סמך הבטחה כללית של מוכר.

איזו מדינה מתאימה לאיזו מטרה

• מגורים או מעבר אישי: בדקו תושבות, שירותים, שפה, קהילה, בריאות וחינוך לפני מחיר.
• שכירות ארוכת טווח: חפשו תעסוקה מקומית, תחבורה וביקוש שנתי.
• נופש ושכירות קצרה: בדקו עונתיות, רישוי, ניהול ומגבלות בניין.
• השבחה: בדקו היתרים, עלויות בנייה, אנשי מקצוע ולוח זמנים.
• פיזור השקעות: בחנו מטבע, מימון, נזילות ומיסוי כולל, לא רק מחיר כניסה.

מי שמעדיף שוק קטן, נסיעות קצרות ובקרה תכופה עשוי למצוא בקפריסין מסגרת נוחה יותר. מי שמחפש מגוון רחב של ערים, שכונות וסוגי נכסים עשוי למצוא ביוון אפשרויות רבות יותר. אלה אינם כללי השקעה. הם רק מסננים ראשוניים שמצמצמים את החיפוש.

אחרי הסינון יש להשוות מסלול שלם. כמה זמן ייקח לאסוף מסמכים, מי מחזיק בכסף בכל שלב, מתי אפשר להשתמש בנכס, מי ינהל אותו ומה יידרש בעת מכירה. מדינה שנראית זולה לפי מס הרכישה עלולה להיות יקרה יותר לאחר שיפוץ וניהול, ומדינה שנראית יקרה יכולה להתאים אם הנכס פשוט לתפעול ונשען על ביקוש ברור.

כדאי לקבוע מראש שלוש סיבות לפסילה. לדוגמה, רישום שאינו ברור, שימוש מתוכנן שאינו מותר או תלות בהכנסה שאי אפשר להוכיח. אותן סיבות צריכות לחול על שתי המדינות. כך ההשוואה נשארת עניינית גם כאשר אחד הנכסים מוצג בצורה מושכת יותר.

שבע בדיקות לפני החלטה

1. מה מטרת הרכישה ומהו אופק ההחזקה?
2. איזה אזור קטן עונה על המטרה, ולא רק איזו מדינה?
3. מה המחיר הכולל לאחר מס, רישום, בדיקות, שיפוץ ומימון?
4. מהו שכר הדירה בר השגה בתרחיש שמרני?
5. מי ינהל את הנכס ומה תהיה העלות בפועל?
6. מה מצב הבעלות, הרישוי והבניין?
7. מהן חובות הדיווח במדינת הנכס ובישראל?

אין מנצחת ארצית. עסקה טובה בקפריסין יכולה להתאים יותר מעסקה חלשה ביוון ולהפך. ההשוואה הנכונה היא בין שני נכסים אמיתיים, עם אותו תקציב, אותה מטרה ואותו חישוב עלות.